不動産バブル崩壊の可能性
中国の不動産開発業者Evergrande社（恒大集団）の巨大な債務危機は、世界の注目を集めていますが、この問題は中国経済の抱える構造的な問題を反映していると言えます。
我が国でも不動産バブルは1991年に破綻し、日本経済に大きな後遺症を残しました。
あの頃、日本全体の土地の価値が米国のの2倍になったと専門家によって自慢げに語られていたことを思い出します。
冷静に考えれば、そんな馬鹿げた事象がいつまでも続くわけはなく、あっけなくバブルは崩壊したわけですが、現在の中国はその頃の日本と状況が酷似している様です。
米誌Foreign Policyが「China’s Property Sector Has Bigger Problems Than Evergrande - Chinese economic troubles may come far faster than the markets expect.」（中国の不動産セクターの問題は恒大集団だけではない - 中国の経済問題は市場が予測する以上に早期に起こりうる）と題した論文を掲載しました。
かいつまんでご紹介したいと思います。
Foreign Policy論文要約
故マサチューセッツ工科大学のドーンブッシュ教授は、「危機の到来はあなたが思っているよりもはるかに長い時間がかかるが、一旦それが起きれば、思っていたよりもはるかに短い時間で起こる」と述べました。
先週の中国の不動産市場に対する市場のパニックと、その最も負債の多い開発者であるEvergrandeはその好例でした。
中国のオブザーバーは、10年以上の間、歴史上最大の金融バブルの1つとみなされる中国の不動産市場の不均衡を懸念してきました。
しかし、中国の不動産セクターが今や世界の回復と中国の長期的な成長見通しに重大なリスクをもたらすと市場が判断したのは先週のことでした。
中国の不動産市場がどうしてこうなったかは、市場の力に対する中国政府の力とその限界の両方を示しています。
不動産市場は拡大を続けました。
投資家や開発者は、急速な経済成長率と家計の純資産を維持するために不動産に依存している中国政府にとって、それはあまりにも重要であると一般に考えていたため、景気後退は短命でした。
結局のところ、政府は、2015年の株式市場の崩壊への対応や、2008年から2009年の大規模な金融および財政刺激策など、社会的または経済的災害を恐れて、低迷する金融市場や企業を支援するために介入しました。
しかし、中国政府が不動産バブルに起因する投機的な熱意と急激な価格上昇を抑えるのに苦労したため、中国当局は今回、より厳しい罰則的な処置を始めました。
中国の不動産市場は根本的に不均衡です。
住宅が多すぎ、持ち家の需要が少なすぎます。
中国の都市化率と世帯形成率は、2013年から2015年の間に生産年齢人口が減少し始めた頃にほぼ間違いなくピークに達しました。
しかし、新しい住宅建設プロジェクトの率は上昇し続け、建設は経済を支え続けました。
しかし、将来これらのアパートを購入する可能性のある若者は十分ではありません。
将来の都市世帯の形成率を、10年前の約900万から1000万と比較して、今後10年間で年間約500万から700万と推定されます。
中国民政部によると、都市化率は鈍化しており、中国の年間結婚は2013年のピークからすでに40％減少しています。
持ち家の建設と需要のギャップは、過去10年間で、投資主導型または投機的需要の2種類の購入者によって埋められてきました。
購入者は、価格が上昇し続けると信じており、アップグレードを希望する既存の住宅所有者からの需要です。
中国の中央銀行によると、中国の家計は2015年以来6.4兆ドルの借入を追加しており、これは2003年から2008年までの米国の債務の増加に匹敵します。
不動産は債務資金に依存する産業です。
2008年以来、中国は少なくとも1世紀の間、単一の国で最大の信用拡大を見てきました。
2008年から今日まで、中国の銀行は全体で5倍の規模になり、41兆ドルを超える資産を追加しました。
これは、世界の経済生産の約半分に相当します。
中央銀行のデータによると、銀行貸付の少なくとも27％は中国の不動産セクターに向けられていますが、2017年に金融リスクを軽減するための協調的な取り組みが開始されて以来、中国では信用の伸びが大幅に鈍化しています。
しかし、開発者はビジネスモデルを拡張するための別のトリックを見つけました。
銀行や銀行以外の貸し手から失われた資金源を置き換えるために、彼らは建設前の販売への依存度を高めました。
これは本質的に、住宅購入者自身が建設のための代替資金源を提供したことを意味しました。
しかし、それは住宅市場の不均衡を悪化させました。
プリセールスへの依存は、不動産市場が中国政府の債務削減キャンペーンをどのように回避したか、そしてなぜ不動産が2017年から2019年まで経済を動かし続けたのかを説明しています。
その結果、市場全体ははるかに投機的になりました。
そして今、中国政府には不動産市場の過剰を心配するもう一つの理由がありました。
開発者が突然倒産した場合、事前に家を購入した人々はそれらが完成したのを見ることができないかもしれません。
2020年後半、開発者の資金調達に関する新しい規制が課されました。
Evergrandeは現在すべての注目を集めていますが、それは中国の不動産セクター全体で起こっている事の一部にすぎません。
売上高は全国的に減少しており、7月に8％、8月に16％、9月25日までに約33％（30の大都市で）減少しています。
Evergrandeは、3,050億ドル（約33兆円）の負債がギリシャのGDPとほぼ同じ大きさであるため例外的ですが、他の多くの開発者もすでに債務不履行に陥っているか、そうなるリスクがあります。
中国政府は、習近平国家主席の「住宅は投機ではなく生きるためのものである」という言葉を頻繁に公式に繰り返していることからも明らかなように、中国経済の不動産セクターへの依存を減らす意図を明確に示しています。
しかし、過去の中国政府の行動がアリババ、テンセント、滴滴出行、そして教育業界に影響を与えたため、金融市場は現在、住宅市場に対する中国政府の脅威をはるかに深刻に受け止めています。
中国政府が恒大集団の債務危機をどのように解決することを選択するは、残りの不動産市場に対する中国政府の意図の表れとなるでしょう。
中国政府の優先事項は、Evergrandeの株主や債券投資家ではなく、住宅所有者、請負業者、サプライヤーであると考えられています。
しかし、金融投資家にすべての損失を課すことは、残りの不動産セクターが直面している信用収縮を悪化させるだけであり、より多くの倒産と破産を引き起こすでしょう。
金融市場が北京の不動産セクターに対するメッセージをより真剣に受け止めているという事実は、ドルンブッシュ教授が警告したように、ほとんどのオブザーバーが予想するよりはるかに早く、中国経済の崩落が現実になるかもしれないことを意味します。
ソフトランディングは可能か
不動産というものは中国のあらゆる関係者にとって打ち出の小槌だったと思います。
地方公共団体にとってみれば、公共の土地を開発業者に貸し出せば高い利用料を取れますし、開発業者にとって飛ぶ様に売れる不動産は金を生む木でした。
建設業者も増加の一途を辿る不動産市場で利益を得ました。
中央政府も高度経済成長を達成する手っ取り早いツールとして不動産市場を活用していました。
しかし宴にはいつか終わりが訪れます。
しかもその宴は最後に参加したプレーヤーにバブルのツケを払わせます。
我が国の不動産バブルも大きな爪痕を関係者に残しました。
優秀な中国官僚は日本のバブルを当然のことながらしっかり分析しており、ソフトランディングを図ろうとしていると思います。
しかし、中国は計画経済の国ではもはやありませんし、外国の資金も大量に入っています。
経済は実質市場経済ですので、政府が介入して火消しを行えるのか疑問があります。
振り返ればリーマンショックも原因は低所得者向け不動産ローン債務を組み込んだサブプライムローンでした。
中国政府は今難問に直面しています。
不動産市場の過熱に対して、経済成長を犠牲にしてまでも、ハードクラッシュを防ぐか、経済成長を優先して小手先の介入で済ませるか。その舵取りは中国だけではなく、世界経済に大きな影響を与えかねません。
最後まで読んで頂き、有り難うございました。
